房產繼承法律知識大全及及常見十二（èr）大（dà）誤區解讀

我國現行（háng）法律所規（guī）定的法定繼承順序是：

第一順序繼承人包括：配偶、子女、父母、對公婆盡（jìn）了主要贍養義務的喪偶兒（ér）媳和對嶽父嶽母盡了（le）主要贍養義務的喪偶女婿;

第（dì）二順序繼承人包括：兄弟姐妹（mèi）、祖父母（mǔ）、外祖父母。繼承開始後（hòu），由第一順序繼（jì）承（chéng）人繼承（chéng），第二順序（xù）繼承人不（bú）繼承。沒有第一順序繼承人的，由第二順序繼承（chéng）人繼承。同一順序繼承人繼（jì）承遺產的份額，一般應均等（děng）;對（duì）有特殊困難或缺乏勞動能力的繼（jì）承人，應予以照顧。在這裏應注意，在收養關係中，收養他人為養孫子女的，根據最高人民法院在《關於貫（guàn）徹執行<中華人民共（gòng）和國（guó）繼承法>若幹問題的意見》的第22條（tiáo）規定，可視（shì）為（wéi）養父母與養子女的關係，互為第一順（shùn）序繼承人。

4.關於代位繼承問題。

代位繼承是指被繼承人的子（zǐ）女先於被繼承人死亡，被繼承人的子女的晚輩直係血親可以代替被繼承人的子女繼（jì）承被繼承人的遺（yí）產。代位繼承有以下必備條件：

(1)被代位（wèi）人必須是被繼承人的（de）子女。

(2)被代位人必（bì）須先於被繼承人（rén）死亡。

(3)被代位人必須末喪（sàng）失繼承權。

(4) 代位人須為被代位人的晚輩直係血親。

(5) 代位繼承須發生在法定繼承中，遺囑繼承不適用代位繼承。

如今，為了避免（miǎn）日後可能產生的家庭財產紛爭，去公（gōng）證處辦理（lǐ）繼承權公證的人（rén）數日益增多。就拿靜安區公證處來說，以前，來辦理此類公（gōng）證的多是中老年人，而近兩年，一些事業有成的年輕（qīng）人也（yě）轉變觀念，開始提前考慮“身後事”。

在此類繼承（chéng）權公證中，房（fáng）產繼承公證所占比例尤為突出。由於房產往往（wǎng）是繼（jì）承財產中的大頭，對房（fáng）產繼（jì）承產生的誤區也較多。為此，本專題指（zhǐ）出了房產繼承公證中常見的幾個誤區，提醒市民該如何（hé）正確辦理此類繼承權公證。

誤區一>>>

承租的（de）公有住房也能辦理繼承權公證

王先生母親（qīn）的戶口與王先（xiān）生弟弟、弟媳在一起，並共同居住在王先生母親所承租的公房內。近期，王先生母親打算趁目（mù）前（qián）身（shēn）體還硬朗時立遺囑由王先生繼承該公房，但在去公證處申請辦理遺囑公證時卻被告知無法辦理。

誤區二>>>

房屋（wū）共有人可以在（zài）另一共有人死亡後直接將房（fáng）屋（wū）過戶在自己名下

李女士和父親去年（nián）購買了本市一套二手房（fáng），並辦理了貸（dài）款手續（xù）。預售合同上寫的是李女士（shì）和（hé）父親的名字。今年年初，李女士父親不幸因病去世了（le）。最近開發商通知李女（nǚ）士去收樓。李女（nǚ）士想把產證直接辦到自己名下。但（dàn）因（yīn）父親生前未留有遺囑，不知該如（rú）何操作?

【解析】

共有人死亡———繼承權先公證後過戶

根據（jù）規（guī）定，無論死者生前有無（wú）訂立遺囑，必須通（tōng）過辦理相應的繼承權（quán）公（gōng）證才能去房（fáng）地（dì）產交易部門辦理房屋過戶手續。李女士可以按照法定繼承程序，辦理繼承權公證後，持繼承權公證書會同開發商向房地產登記機關提出申請，變更房屋的（de）權利人，交納相應稅費，領取房地產權證。

誤區三（sān）>>>

繼承取得的財（cái）產，不是夫妻共同財產

吳先生結婚多年。年（nián）前因為法定繼承取得其父親生前遺留下來的一套房屋，並通過房屋登記部（bù）門取得了新的房屋產權證，產證（zhèng）上隻有（yǒu）吳先生一個（gè）人的名字。現（xiàn）在吳先生打算（suàn）出售該（gāi）套房屋，但吳太太不（bú）同意，認為該（gāi）房產她也有份。吳先生不明白（bái），自己父親的房（fáng）產為（wéi）啥老婆也有（yǒu）份（fèn）?

【解析（xī）】

法定（dìng）繼承房屋——夫妻（qī）共（gòng）同擁有產權

根據《婚姻法》第18條規定，由於被繼承人生前沒有立有遺囑（zhǔ）將該處（chù）房屋死後留給吳先（xiān）生一人，所以該處因法定（dìng）繼承所得的房屋是吳先生（shēng）夫妻共同財產。吳先（xiān）生（shēng）一旦打算出售該套房屋，必須（xū）征得配偶同意。反之，倘若被繼承人生前立有有效遺囑將該處（chù）房屋死後留給（gěi）吳先生（shēng）一人，並經遺囑繼承公證完畢取得新的（de）房屋產權證，盡（jìn）管產證上（shàng）仍是吳先生一個人名字，但（dàn）該處房屋是吳先生一人的財產，吳先生（shēng）妻子沒有所有權。

誤（wù）區四>>>

林卿與王玲是夫妻，雙方有（yǒu）一個20歲的兒子，林卿的父母尚健在。林卿夫婦於2003年購入一套二手房，產權證上（shàng）隻有林（lín）卿一人名字。今年年初，林卿突發腦溢血死亡，但他生前沒有留下遺囑。林（lín）卿的父母認為房產證上隻有兒子一人的名（míng）字，所以理所當（dāng）然房產應屬兒子的個人財產。而王玲認（rèn）為這是夫妻共（gòng）同財產。他們為此就林卿名下的遺產（chǎn）如何進行繼承權公證前來（lái）谘詢。

【解析】

婚後所購房產——夫（fū）妻共（gòng）有

本案中，由於被繼（jì）承人（rén）生（shēng）前沒有留有任何形式的遺囑（zhǔ），所以按照法定繼承辦理繼承權（quán）公證。

由於上述房產（chǎn）是林卿與王（wáng）玲在婚姻關係存續期間購入，雙方之間又沒有對該處房產的夫妻財產約定，根據（jù）夫妻（qī）財產共同所有的原則及有關規（guī）定，即使權利人登記在林卿一（yī）人名下，仍（réng）認定為該處房產是夫妻共同財產。因此，該處房產中二分之一是被繼承人林卿名下的財產。根據規定，上述林卿名下的財產應當由林卿的妻子、兒子、林卿的父母來繼承。

誤區五>>>

父親死亡，未出世的胎兒與財（cái）產繼承無關

黃先生婚前就（jiù）擁有市中心的商品房一套。去年年中，黃先生在外地突遭車禍死亡，生前沒有留有遺（yí）囑，黃先生妻子正懷有胎兒。在進行繼承（chéng）權（quán）公證時，黃先生妻子堅持要為肚裏的孩子（zǐ）爭取份額，而黃先（xiān）生的父母認為未出世的胎兒與財產繼承無關。

【解析】

先預留份額——視胎兒情況繼承

黃先生的遺產原則上應當（dāng）分（fèn）為4份，即黃先（xiān）生妻子、黃先生的父、母（mǔ）各一份，預留一份給胎兒。由於應留份製度（dù）是以推定胎兒活體出生為前提的。在胎兒出生時，可能存在以下三種情形，導致不同的權利分配形態：1、胎兒為活（huó）體，則該應留份（fèn）屬於該嬰兒，由黃先生（shēng）妻子監護保管;2、胎兒為死體，則原預（yù）留份失去意義，應依法定繼承製度處理，即以黃（huáng）先生為被繼承人，以黃先生（shēng）妻子、黃先生父、母（mǔ）為繼承人，再分配這一原（yuán）預留份;3、胎兒出生為活（huó）體，但（dàn）是立即又死去的，則該預（yù）留份已（yǐ）經轉（zhuǎn）化為該嬰（yīng）兒的財產（chǎn），依法定繼承製度（dù）：被（bèi）繼承人為（wéi）此嬰兒，繼承人為其母（mǔ）親（qīn）一人。

誤區六，反正有法定繼承有（yǒu）沒有遺囑都一樣

　　有30餘位讀者認為，繼承這事有《婚姻法》、《繼（jì）承法》管著，就是自己不立遺囑或老人沒有立遺囑，繼承時也（yě）不會亂，法律怎麽規定就怎麽來。因此，有（yǒu）沒有遺囑都一樣。

　　律師糾錯:財產的繼承除法定繼（jì）承以外（wài），還有遺囑繼承，而且遺（yí）囑繼承要優先於法定繼承。律師糾錯（cuò）：有了遺囑（zhǔ），並不意味著立遺囑人的意願就能全部實現。比如出現以下情況時（shí），繼承遺產就會出（chū）現麻煩。

　誤區（qū）七（qī）:隻要立（lì）了遺囑一切就OK

按（àn）照人們的一般理解（jiě），隻要立了遺囑，身後事就已經安排好了。其（qí）實，事情並非這麽簡單。

律師糾錯：有了遺囑，並不意味著立遺囑人（rén）的意願就能全部實現。比如出現以下情（qíng）況時，繼承遺產就會出現麻煩。

　首先，遺囑繼承能夠順利進行，前提條件（jiàn）是所立遺囑必須（xū）合法有效。如果遺囑最終被認定為無效，遺囑繼承顯然無法實現。

　　其次，遺（yí）囑對財產及財產線索寫得不明晰（xī）。比如（rú），立遺囑人在遺囑中隻說明了自己有多少財產，但這些都以何種形式存在、財產在何處都未說明，這樣的遺囑很難（nán）得以實現（xiàn）。打個比方，隻在遺（yí）囑中說自己有（yǒu）多少存款，但（dàn）不知錢（qián）存在哪個銀行，存單放於何處，可以想像，後人的“尋寶（bǎo）”之路（lù）該是（shì）何（hé）等艱辛。如若找不到相應的憑證，這些財產無異於“流失”。

　　第三（sān），遺囑未妥善保存，立（lì）了等於沒立。實踐中，有些（xiē）人立了遺囑就自己收了起來，他人對此並不知曉。試想，若立遺囑人突然離世，那麽沒有（yǒu）人知道其曾立有遺囑，若遺囑又沒被發現，那麽，這樣的遺囑立了等於白立。

　　第四，成為遺囑中指定的繼承人，並（bìng）不意味著一定就能得到遺產。我國法律規（guī）定，出現以下情況，繼承人喪失繼承權。具體為：故意殺害被繼承人的（de）；為爭奪遺產而殺害其他（tā）繼承人（rén）的；遺棄被繼承人的，或者虐待被繼（jì）承人情節嚴重的；偽造、篡改或（huò）者銷毀（huǐ）遺囑，情（qíng）節嚴重的。也就是說，對公民的財產繼承，如果財產所有權人生前立有遺囑，隻要該遺囑是合法有（yǒu）效的，就必須按遺囑繼承，而不能法定繼（jì）承。如此一來，有沒有遺囑就不一樣了。

　　誤區八:立遺囑不是自己的事遺囑得被兒女們接受

　　劉老爺子與老伴的名下有兩套房產，家裏有3個孩子（zǐ）。兩位老人怕日後遺產“分配不公（gōng）”會引起孩子之間的矛盾。“孩子們要是不接受遺囑方案，91.www立了遺囑也沒用啊（ā）?”在大講堂現場，劉老爺子說。

　　律（lǜ）師糾（jiū）錯:遺囑是立遺囑的人（rén）處分其個人財產的行為，隻要所立遺囑是（shì）自己真實意思的（de）表示，且內容合法有效，遺囑（zhǔ）就是有效的。立遺囑不需要征得繼承人的同意。遺囑是否生效與繼承人是否接受遺囑內容無關（guān）。

　　誤區九:兒女們不到齊遺囑沒法立

　　孫大媽現在也為立遺囑的事而煩（fán）惱。她有5個孩子，但孩子們卻隻有兩個在北京，其（qí）餘一個在國外，兩個在外地。孫大媽近（jìn）來覺得身體狀（zhuàng）況越來越不好，讓她著急的是，孩子們（men）不能到（dào）齊（qí），自己的遺囑沒法立。

　　律師糾錯：立遺囑不需要孩子（zǐ）們到場，事先（xiān）也不必非通（tōng）知他們不可。但繼承時，應（yīng）當讓所有繼承人到場。當然，此時若有些繼承人因各種因素所限製不能親自到場（chǎng），也可委托他人。比如，出（chū）具（jù）委托書，委托某某人代自己辦（bàn）理繼承事宜。當然（rán），這種委托書（shū）最好經過公（gōng）證。

　　誤區十：和我有關的權利都是可以處理的

齊大爺（yé）有3個孩子，家（jiā）裏的房子是（shì）承（chéng）租的公房。最近有傳聞說這一片要拆遷，於是齊大爺開始盤算，如果自己等不到拆遷的那一天，這房子應該留給誰?老爺子也知道，房子不是自己的，但一（yī）旦拆遷，就意味著（zhe）要有一（yī）筆拆遷款“產生”。因此，讓誰來“繼承”這承租權（quán）成了老爺子的一塊心病。

律師糾錯：我國繼承法規定（dìng），遺產是公民死亡時遺留（liú）的個人合法財產，具體包括7項，即：公民的收入；公（gōng）民的房（fáng）屋、儲蓄和生活用品（pǐn）；公民的林木、牲（shēng）畜和家禽；公民的（de）文物、圖書資料；法律允許公民（mín）所有的生產（chǎn）資料；公民的著作權、專利權中的財（cái）產權利（lì）；公民的其他合法財產。

　　目前，公房的承租權是否包括在最後（hòu）一項“公民的其他合法財產”內，法律並無明確規定，也就是（shì）說，公（gōng）房的承租權能否算是遺產沒（méi）有明（míng）確的答案。按照相關的法律規定，公房（fáng）的承租人去世後，承租（zū）人無權單方處分承租權。

　　誤區十一：隻要是老人的血脈就（jiù）得有一份遺產（chǎn）

　　小亮的母親說（shuō），她離婚時孩子判給了男方撫養。小亮的父親經常出差，因此，小亮（liàng）基本（běn）上都是跟（gēn）爺爺奶奶在一起生活。去年，小亮的爺爺去世，身為長孫（sūn）的小亮卻未分得絲毫（háo）家產（chǎn）。對此，小亮的母親非常不解（jiě）。她覺得，這（zhè）是小亮的叔叔們欺負人。

　　律師糾（jiū）錯：按照繼承法的規定，遺產按照下列順序繼承：第一順序為配偶、子女、父母；第二順序為兄弟（dì）姐妹、祖父母、外（wài）祖（zǔ）父母。

　　從法條中可以看出，兩個順（shùn）序中均沒有孫子、孫女或外孫子和外孫女出現，也（yě）就（jiù）是說（shuō），第三代人並不在法定繼承人之（zhī）列。因此，在孩子父親在世（shì）的情況下，孫子是不能直接（jiē）分得爺爺留下的遺（yí）產的。

　　誤區（qū）十（shí）二：不贍養老（lǎo）人就（jiù）不能分遺產

　　讀者張女士來自於一個大家庭，今年年近60的她有6個兄弟姐妹，目前隻剩（shèng）下一個老媽。張女士在家排行老三，現在，照顧老人的擔子幾乎全壓在她一個人的身上（shàng）。“我（wǒ）受點（diǎn）累沒關係，讓人（rén）生氣的是，有些人既不出（chū）力也不出錢。”張女士抱怨道。她認為，老媽“作古（gǔ）”以後，老人生前沒有盡孝（xiào）心（xīn）的，就沒資格（gé）分家產。

　　律師糾錯：不贍養老人或者（zhě）說對老人所盡贍養義務比較少的，從道德上應加（jiā）以譴責，但從法律上（shàng）來講，這樣的（de）人不一定就不具有繼承權。一般在不贍養老人但又沒有證據證明（míng）其曾傷害過老人的情況下，這樣的“不孝”子女還是具有繼承權的。